Factores claves para decidir la forma de adquirir casa mediante el Fondo Mivivienda

buscar viviendaEl gerente del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg, recomendó como primera opción buscar un crédito hipotecario, pero si no se cuenta con calificación crediticia se pueden evaluar las opciones del leasing y capitalización inmobiliaria.

Tras la publicación de la norma que impulsará la capitalización inmobiliaria, este nuevo sistema para adquirir una vivienda se sumará al tradicional crédito hipotecario, además de los nuevos leasing inmobiliario y alquiler-venta.

¿Cómo decidir qué opción tomar? El gerente del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg, explicó que en una primera etapa la mejor opción seguirá siendo adquirir un crédito hipotecario, pues te da la seguridad de tener la propiedad del inmueble.

El leasing inmobiliario resultará menos costoso (menos tasa de interés), pero recién en el mediano plazo, indicó.

“Hoy si tú eres calificado para una hipoteca deberías tomar una hipoteca, pues el leasing incorpora unos costos vinculados que van a ir bajando en el tiempo. Entonces, si te va a costar lo mismo una hipoteca y un leasing, y calificas a una hipoteca, creo que irse por una hipoteca es el camino más seguro”, sostuvo el funcionario.

Sin embargo, para las personas que no califican para un crédito hipotecario, entonces en ese caso una buena alternativa sería el leasing o alquiler-venta, indicó Freiberg.

“Si es que no calificas a una hipoteca, pues el plazo que te piden de evaluación es muy largo y sabes que puedes ahorrar, entonces sí es importante ir por el leasing directo o alquiler con opción a compra con la hipoteca”, agregó.

Y en el caso de las personas con capacidad de ahorro que no alcanza para la cuota del crédito hipotecario o leasing, una buena alternativa será la capitalización inmobiliaria, señaló Freiberg.

“Si tu capacidad de ahorro es muy pequeña y no alcanza para esa cuota mensual, pues lo que tú quieres comprar es mayor a lo que ahora necesitas, un sistema de capitalización inmobiliaria podría ser lo ideal para ti, pues te permite en el tiempo ir constituyendo un fondo para adquirir la vivienda”, apuntó el funcionario.

FUENTE: GESTIÓN

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¿Cómo impacta el tipo de cambio en proyectos de vivienda?

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El alza en el tipo de cambio podría tener diversos impactos en el sector inmobiliario. Si los proyectos de vivienda se venden en la misma moneda con la que se financian (ya sea en soles o dólares) no habría mayor problema.

Sin embargo, Rodolfo Bragagnini, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), dice que las compañías que se financian en dólares pero luego venden en soles, podrían ajustar o subir sus precios hacia el cliente, aunque eso lleve a una mayor demora en la venta. “La otra opción es reducir el margen que se esperaba obtener”, afirma. 

El momento actual del negocio no se prestaría mucho para reajustes, ya que de por sí la venta de viviendas sigue estando lenta.

La fuente de financiamiento escogida depende de varios aspectos como la estructura del negocio, el tipo de proyecto, etc. “A los empresarios que estamos años en el sector no nos sorprende la volatilidad del tipo de cambio, porque ya lo hemos vivido antes y por eso tomamos algún tipo de protección”, dice Bragagnini.

Para Enrique Zevallos, gerente general del gremio inmobiliario ADI Perú, la subida del dólar impactará en especial en los precios de los terrenos, ya que estos suelen cotizarse en esa moneda. Aunque añadió que hoy son pocos los que están comprando, porque prefieren enfocarse en su oferta actual.  Este segundo semestre –precisó Zevallos– el mercado se movería más por la venta del stock de viviendas ya terminadas, que por el inicio de nuevas edificaciones.

Bragagnini confía en que, pese al alza del tipo de cambio y la expectativa de menor crecimiento de la economía este año, no se retrase la decisión de compra.

FUENTE: EL COMERCIO

Personas prefieren adquirir inmuebles listos para habitar

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Mientras que hace tres años al comprar en preventa una persona podía ahorrar hasta el 15% del precio, ahora ya casi no hay mayor diferencia respecto a comprar la vivienda terminada. En los segmentos de precios altos el valor de las viviendas incluso bajó.

La gran ventaja de comprar una vivienda en preventa es pagar un menor precio respecto a si ya está terminada. Sin embargo, la desaceleración en el incremento de precios registrada en los últimos dos años ha desmotivado la compra en preventa, por lo que ahora las personas prefieren adquirir inmuebles listos para habitar.

Así lo indicó María Teresa Secco, Directora Regional de la agencia inmobiliaria Century 21. Refirió que mientras hace tres años la diferencia entre comprar en preventa y ya construido equivalía a ahorrarse entre el 10% a 15% del precio de la vivienda, ahora ya casi no hay mayor diferencia de precios entre ambas opciones.

“La emoción de comprar en preventa que había antes ahora ya ha desaparecido y la gente prefiere comprar departamentos que estén terminados”, refirió la especialista.

Agregó que la desaceleración de nuestra economía también afectó la demanda por viviendas, por lo que ahora hay más oferta. “Ahora hay mucha oferta de departamentos listos, antes se acababa rápido y eso también obligaba a comprar en preventa”, anotó Secco.

Incluso en los segmentos de precios altos el valor de las viviendas ha disminuido en los últimos tres años. “Los departamentos en San Isidro estaban en US$ 2,200 el metro cuadrado, pero ahora se están ofertando en US$ 1,600 a US$ 1,800 el metro cuadrado. Los precios se están reacomodando”, señaló.

Finalmente, la analista refirió que el precio de una vivienda se define en 50% por el costo del terreno y el otro 50% por el costo de la construcción.

FUENTE: GESTIÓN

Sistema permitirá recuperar aportes en caso se dejen de pagar las cuotas hipotecarias

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A diferencia de lo que sucederá con el leasing inmobiliario, en el sistema de capitalización inmobiliaria sí se podrá recuperar lo aportado en caso se dejen de pagar las cuotas y no se concrete la adquisición del inmueble.

El ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, explicó que en la capitalización inmobiliaria se constituirá un fondo en una entidad financiera donde el usuario pagará la cuota de alquiler y un adicional correspondiente a la capitalización, el cual será de su propiedad.

“En la capitalización sí se devuelve (en caso se dejen de pagar las cuotas). Allí un porcentaje de la cuota va a un fondo tuyo”, indicó el ministro. Es decir, se devolverá la parte correspondiente a la capitalización pero no el alquiler pagado.

Ello a diferencia del leasing inmobiliario, donde si el usuario deja de pagar las cuotas, no solo será desalojado, sino que no tendrá derecho a ninguna devolución de dinero.

“En el leasing ya no se te devuelve. Ese es un riesgo que el mercado lo entiende perfectamente”, anotó el ministro.

La posibilidad de dejar de pagar las cuotas se puede dar ya sea por un problema de ingresos de la persona o por un cambio en sus objetivos.

En el leasing habría algunas alternativas.

“Si tu capacidad de pago se ve afectada y sientes que es temporal, puedes financiarlo, pero si es permanente, lo que puedes hacer es vender tu participación (a otra persona)”, indicó Von Hesse.

El ministro agregó que en tres semanas publicarían el Decreto Legislativo que regule la capitalización inmobiliaria, mientras que el reglamento del leasing inmobiliario sería publicado en octubre próximo.

Capitalización adicional al alquiler

El ministro Von Hesse precisó que la capitalización inmobiliaria implicaría un pago mayor respecto a un alquiler tradicional, pues a la cuota de alquiler se le sumará la cuota de capitalización.

“La cuota (total) comparado con el alquiler, podría ser un poco más alto por lo que sería más aparente para viviendas de mayor de valor”, apuntó el ministro.

FUENTE: GESTIÓN

Leasing inmobiliario: Promulgan ley de alquiler- venta de viviendas

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Finalmente se promulgó el decreto legislativo del anunciado leasing inmobiliario . El presidente Ollanta Humala, acompañado del ministro de Economía, Alonso Segura, el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse , y el primer ministro, Pedro Cateriano, firmó la ley en una conferencia en Palacio de Gobierno. El documento será publicado hoy en el diario oficial El Peruano.

En su discurso, Humala reiteró que la medida busca extender el acceso de vivienda a la clase media y a los NSE más bajas mediante nuevos mecanismos que no contemplan una cuota inicial para comprar un inmueble.

“Permite formalizar el mercado de alquileres, que estamos liberando del IGV. Es una medida importante porque las personas no solo van a poder alquilar un departamento sino que van a tener un contrato vinculante que establece que, de haber pagado de manera ordenada, van a poder acceder a al compra del inmueble a un precio previamente pactado”, dijo.

El Milton Von Hesseseñaló que a inicios de octubre, o probablemente antes, esperaba tener listos los reglamentos y demás formatos que permitiránla aplicación de esta ley.

En tanto,la cabeza del MEF anotó que el decreto legislativo permite generar un nuevo mercado de alquileres en el país que antes no era posible. Así, se espera que empresas constructoras desarrollen proyectos para el alquiler o para el alquiler-venta a un precio previamente pactado, lo que ayudará a dinamizar el mercado inmobiliario.

Nuevos mecanismos
Milton Von Hesse detalló que la ley establece el desarrollo de tres mecanismos. En primer lugar, mantiene el alquiler tradicional, ahora exceptuado de IGV, donde también se corrigen los derechos del propietario ante la falta de pago del inquilino.

Segundo, se permite la modalidad del ‘alquiler-venta’ que supone un pacto entre la empresa inmobiliaria y el inquilino, donde el consumidor después de pagar el arrendamiento por un tiempo, que puede ser un año o dos, puede ejercer su opción de compra con las condiciones contractualmente previstas antes. Además, puede recibir el bono del buen pagador al momento de acceder a un crédito inmobiliario.

Por último, la ley establece el leasing inmobiliario dirigido principalmente a las entidades financieras que tendrán que desarrollar una nueva línea con proyectos para arrendar y vender. En este caso, una parte de la cuota que paga el inquilino se capitaliza para que se vaya convirtiendo en “un poco” dueño según va pagando. Y su historial de pago puede ayudarle para sustentar un historial crediticio y acceder a una hipoteca.

Como se ha venido anunciando, esta norma “disuelve” la necesidad de contar con una cuota inicial para comprar una vivienda y es ideal para quienes no tienen una historia crediticia, como los trabajadores que reciben ingresos irregulares y hasta hoy presentaban un perfil de riesgo para las financieras.

FUENTE: GESTIÓN

Sector Construcción crecería cerca de 2% este año en el segundo semestre

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El presidente de Cesel Ingenieros, Raúl Delgado, informó que para el cierre del 2015 se espera que el sector Construcción alcance un crecimiento de 2% debido al mayor dinamismo que tendrían las obras del sector público y las concesiones adjudicadas a empresas privadas.

“En el primer trimestre no hemos tenido buenos resultados, ya que tuvimos una caída de 6.8% y en abril un descenso de 8.57% pero eso se esperaba, de alguna manera, no solo por lo que venía del año pasado en la que con las justas terminamos con un crecimiento de 1.7% sino también porque íbamos a tener nuevas autoridades en gobiernos regionales y locales”, señaló.

Indicó que los agentes del sector confían en que esta situación ya se va a revertir porque la “curva de aprendizaje” de las nuevas autoridades debió haber terminado, por lo que se espera “un segundo semestre de mucha más actividad”.

“La cifra de mayo será un poco mejor que la de abril (-8.57%) aunque no podríamos decir si ya vamos a entrar a un escenario positivo pero para el segundo semestre sí vamos a entrar creo yo en territorio positivo”, enfatizó.

Explicó que para ese período se espera que las obras de las principales concesiones que tiene el Perú se destraben o tomen un mayor dinamismo, tal es el caso de la Línea 2 del Metro de Lima, el Gasoducto Sur Peruano, la Refinería de Talara de Petroperú, las obras de irrigación de Chavimochic III y Majes Siguas II.

“Incluso se espera una dinamización del sector inmobiliario con estos temas del leasing inmobiliario y el alquiler venta. Todo esto nos lleva a pensar que por el lado del Estado va a haber mucha más actividad en el segundo semestre y ojalá el sector privado se reanime”, anotó.

Delgado es el optimismo por el segundo semestre es compartido por las empresas constructoras del Perú, ya que inclusive hay una tendencia histórica de que la segunda parte de cada año es más dinámica que la primera.

“Lo que todos deben estar esperando en el fondo es una mayor reacción del sector privado, aunque está dando ligeros síntomas de mejoramiento sobre todo en lo que es inmobiliaria pero todavía queda un stock muy fuerte y esperamos que las medidas de leasing y alquiler-venta mejoren el sector”, manifestó.

Tal vez un termómetro del optimismo del sector sea la próxima realización del 9 al 11 de julio de la Expo Arcon 2015, cuya presidencia fue encargada a Raúl Delgado, y que reunirá a las empresas constructoras, inmobiliarias, profesionales, técnicos y proveedores del sector.

“Hemos proyectado transacciones comerciales por más de US$ 100 millones, y eso nos permitirá medir la confianza del empresario de la construcción y tener una línea de partida para un mayor crecimiento dinámico del sector de la construcción”, puntualizó.

FUENTE: GESTIÓN

Proponen la creación de un registro público de arrendatarios

FOTO: USI

El registro de arrendatarios funcionaría como una central de información para que las entidades financieras puedan conocer el récord de pagos de la persona que busca acceder al leasing inmobiliario.

Si bien aún no se conocen mayores detalles de la Ley del Leasing Inmobiliario, los actores del sistema financiero han mostrado gran interés por esta propuesta del Gobierno.

“Mediante esta iniciativa (del leasing inmobiliario), se propone la creación del registro público de arrendatarios que funcionará como una central de información para las personas que desean arrendar un inmueble y para las entidades financieras que requieren conocer el récord de pagos de una persona”, afirmó Manuel Piñán, subgerente de Negocio Inmobiliario de BBVA Continental.

Del mismo modo, se crearía el Formato Único de Arrendamiento (FUA) con el objetivo de estandarizar los contratos de arrendamiento y brindar la seguridad a ambas partes, incorporando la obligatoriedad del pago del arrendamiento en una cuenta de ahorros en una institución del sistema financiero.

“Además, propone un proceso único de desalojo para darle celeridad a este proceso”, sostuvo el subgerente del BBVA.

Para Piñán, el leasing inmobiliario es una alternativa al préstamo hipotecario convencional en la que la propiedad del bien recae en la institución financiera que otorga el leasing. “Una vez culminado el plazo del contrato, el arrendatario puede ejercer la opción de comprar el inmueble y registrarlo a su nombre”, detalló.

Cabe señalar que por lo general, el leasing inmobiliario viene acompañado de beneficios de carácter tributario que lo hacen más atractivo por lo que podrían manejar tasas de interés.

Finalmente Piñán aseguró que el Grupo BBVA cuenta con experiencias previas de leasing inmobiliario en Colombia y Chile, donde se comercializa en dos modalidades: familiar (cuando el cliente vivirá en ese inmueble) y no familiar (cuando el cliente lo arrendará).

“Dado el dinamismo de estos mercados se manejan modalidades más avanzadas como el traslado del leasing vigente a otra institución financiera u operaciones de lease back en las que los clientes poseen un préstamo hipotecario en una institución financiera y lo trasladan a otra bajo la modalidad de leasing”, precisó.

FUENTE: GESTIÓN

Inmobiliarias obligadas a informar si cuentan con sanciones

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Propuesta legislativa del congresista Carlos Bruce establece nueva obligatoriedad a compañías inmobiliarias. Compradores tiene derecho a constatar si estas empresas tienen historial de deficiencias, estafas o demoras en entregas.

Las empresas inmobiliarias estarán obligadas a colocar avisos totalmente visibles para que los compradores puedan acceder a las centrales de riesgo y constatar si estas tienen sanciones por deficiencias en construcciones, estafas o demoras en entregas.

Esta obligatoriedad se dará debido a una propuesta legislativa del congresista Carlos Bruce, que ya está aprobada en la Comisión de Defensa del Consumidor y la Comisión de Vivienda.

El parlamentario indicó que la propuesta se tendrá que debatir en el Pleno del Congreso en la próxima legislatura, en agosto.

Según estimación del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, hay unas 8,000 inmobiliarias y constructoras informales que venden predios sin garantías.

A diciembre del 2014, solo se habían registrado unas 5,500 empresas en la Central de Información sobre Promotores Inmobiliarios y Empresas Constructoras, herramienta creada para evitar estafas y fraudes en el sector.

Bruce Montes de Oca manifestó que toda persona que desee adquirir una vivienda tiene el derecho de conocer si el proveedor de estas se comportan de manera seria y transparente. De aprobarse en el pleno del Congreso, esta medida deberá implementarse de manera rápida, indicó.

FUENTE: Gestión 11/06/ 2015